Gennem flere år har dele af andelsboligmarkedet været præget af forsidehistorier om dårlig økonomi, risikable renteswaps og utilstrækkelige oplysninger i forbindelse med bolighandler. Det har været med til at skabe usikkerhed på andelsboligmarkedet. Sælgere skal fremover udlevere en række nøgleoplysninger til købere.
Folketinget har vedtaget, at sælgeren af en andelsbolig fremover skal udlevere en række nøgleoplysninger om andelsboligforeningen og den udbudte andelsbolig til køberen, inden der indgås en aftale om salg. Reglerne skal først og fremmest sikre, at køber har et godt beslutningsgrundlag, når der handles andelsbolig. Samtidig er formålet at øge gennemsigtigheden for alle parter på andelsboligmarkedet.
Det er andelsboligforeningens bestyrelse, der skal sørge for at indsamle og registrere de krævede oplysninger, så sælgeren kan opfylde sin informationspligt over for køberen. Se infografikken på næste side. Sælgeren skal endvidere udlevere andelsboligforeningens seneste årsregnskab, budget, vedtægter, vedligeholdelsesplan, energimærkning samt referat fra seneste generalforsamling. Som køber kan det være vanskeligt at forholde sig til alle disse oplysninger og vurdere konsekvenserne. Er prisen på andelen rimelig, og hvordan er de fremtidige økonomiske forpligtelser? Her er det ofte nødvendigt at søge rådgivning.
Andelsboligforeningen
Prisen på en andel må ikke overstige den fastsatte maksimalpris, som generalforsamlingen har vedtaget samt eventuelle forbedringer af den enkelte andel. Bestyrelsen skal altid godkende handlen og sikre, at maksimalprisen ikke overskrides. Prisen på andelen afhænger blandt andet af, hvilke principper bestyrelsen har valgt at opgøre andelsboligforeningens formue efter. Eksempelvis kan ejendommens værdi fastsættes som én af følgende værdier, når andelskronen opgøres:
- 1. Anskaffelsesprisen
- 2.Den aktuelle handelsværdi (valuarvurdering)
- 3.Den offentlige ejendomsvurdering.
Da ejendommen som regel er foreningens største aktiv, har værdiansættelsen af ejendommen stor betydning for opgørelsen af foreningens formue og dermed stor betydning for andelens pris. Det er her også af betydning, at bestyrelsen har overvejet ejendommens fremtidige vedligeholdelse. Hvis eksempelvis taget skal udskiftes inden for de nærmeste år, bør der ligge en plan for dette, og de økonomiske konsekvenser bør være indarbejdet på passende vis i budget og regnskab.
Årsregnskab i andelsboligforeningen
Som køber er det også meget vigtigt at se på den gæld, som andelsboligforeningen har påtaget sig – eksempelvis i form af realkreditlån. Hvor stort er lånet? Er lånet med fast eller variabel rente? Hvordan er afdragsprofilen? Hæfter man som andelshaver for mere end det beløb, man betaler for andelen? Cirka en fjerdedel af andelsboligforeningerne har indgået en renteswapaftale med et pengeinstitut. Med en renteswap kan en variabel rente byttes ud med en fast rente, således at andelsboligforeningen sikrer sig mod fremtidige rentestigninger. Men hvis renteniveauet i stedet falder, er det en dårlig ide at låse renten fast via en renteswap. Så går andelsboligforeningen jo glip af den lavere rente. Samtidig vil renteswappen have en negativ dagsværdi, der gør, at foreningens formue reduceres. Dermed falder prisen på andelene. Hvis renteswappen er udformet som et såkaldt trappelån, betaler andelsboligforeningen en lav rente i begyndelsen af låneperioden, hvorefter renten stiger trinvist frem mod aftalens udløb. Det er særdeles vigtigt, at man som køber forstår konsekvenserne af den finansieringsform, som andelsboligforeningen har valgt.